Column

買収の実務

買い手の視点、デューデリジェンス、統合

鑑定業者の専任要件は、事務所ごとに常勤で専らその事務所の業務に従事する鑑定士を置くこと。鑑定会社を買収した後、誰が専任になるのかを、前代表の並走・社内派遣・外部採用の3パターンで費用・期間・リスクから比較し、代表者変更との違いや契約での手当てを不動産鑑定士が整理します。

読了約8分

鑑定会社の買収で提出する意向表明書には何を書くべきか。基本合意書・LOIとの関係と提出のタイミング、価格をレンジで示す書き方と算定根拠、従業員処遇・屋号・並走期間の書き分け、独占交渉権と法的拘束力の線引きまで、不動産鑑定士が整理します。

読了約10分

M&Aマッチングサイトで鑑定会社の売り案件は見つかるのか。業種分類に「不動産鑑定業」が無い現実とフリーワード検索の使い方、ノンネーム情報から読むべき「売上の中身」と鑑定士の人数、そして初回接触でやってはいけない5つのことを不動産鑑定士が整理します。

読了約10分

不動産会社が鑑定会社を子会社にしたとき、利益相反をどう封じるか。不動産鑑定評価基準が定める受託の戒めと利害関係の確認・記載義務を踏まえ、レポーティングラインの分離、報酬の非連動、受託制限リストの文書化、評価者以外による審査という4つの組織設計と開示の実務を鑑定士が整理します。

読了約10分

隣県の鑑定事務所を買えばエリア進出できるのか。買収で付いてくるもの（依頼者との関係・在籍鑑定士・事例）と、付いてこないもの（地価公示の鑑定評価員・競売の評価人・固定資産税評価）を切り分け、第22条の登録換えと採算試算まで不動産鑑定士が整理します。

読了約11分

鑑定会社の買収に必要な資金は譲渡対価だけではありません。仲介手数料・デューデリジェンス費用・運転資金を積み上げると譲渡対価の約1.5倍に達します。自己資金の目安、日本政策金融公庫の事業承継・集約・活性化支援資金、信用保証協会の事業承継特別保証の使い方を鑑定士が整理します。

読了約9分

鑑定会社の価値は決算書に表れません。依頼目的別の売上構成、上位顧客集中度、公的評価の承継可否、専任鑑定士要件、鑑定評価書の賠償リスク、代表への依存度など、買収前に確認すべき財務諸表に出ない10項目を、不動産鑑定士がチェックリスト形式で整理します。

読了約6分

勤務鑑定士の独立は「ゼロ開業」だけが道ではありません。顧客・公的評価・金融機関ラインを引き継ぐ事務所承継と開業を比較し、譲渡対価の目安、日本政策金融公庫等の資金調達、旧代表との並走設計、失敗パターンを不動産鑑定士が整理します。

読了約7分

不動産会社・税理士法人・金融系企業が鑑定会社を買収する際の要点を整理。専任鑑定士要件（第35条）、鑑定士離職で登録要件を欠くリスクと残留インセンティブ、グループ内案件の受任ルールと利害関係の開示、内製化のメリットと限界を不動産鑑定士が解説します。

読了約6分

鑑定会社の買収は契約締結がゴールではありません。PMI（買収後の統合）で顧客への挨拶回りの順序、公的評価の年次スケジュール、評価書フォーマットとデータベースの統合、屋号の扱い、旧代表の役割の明文化まで、100日プランの形で不動産鑑定士が整理します。

読了約7分

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